Faruk BALIKÇI - ÖZEL HABER

Güneydoğu Ekspres- Bu haftaki söyleşimizin konuğu merkezi Ankara’da bulunan Extra Sembay Gayrimenkul danışmanı Vasıf Duman. Kendisi ile Türkiye genelinde son üç yılda fahiş fiyatlara varan konut ve kira artışlarını konuştuk. Gayrimenkul danışmanı Vasıf Duman, üç yıl önce bir ayda 20-25 arası konut satışı yapılırken bugün ise satışların hemen hemen durma noktasına geldiğine dikkat çekti. Konutun döviz, altın ve borsadan daha fazla getirisi olduğuna vurgu yapan Duman, sorularımızı şöyle yanıtladı:

‘SATIŞLAR DURMA NOKTASINDA’

*Konut ve kira fiyatları arttı satışlar ne durumda?

Son 2 yıldır konut satışlarında yükseliş vardı ama son dönemde, özellikle 3 aydır bir durgunluk yaşanıyor. İnşaat maliyetlerindeki artıştan dolayı fiyatlar aşırı derecede yükseldi. Devlet bankalarının 300 bin TL sınırında kredi veriyor olması, özel bankların da kredi faiz oranının çok yüksek olmasından dolayı talepler şu anda karşılanamıyor. Aylık 20-25 konut satışı yapılırken, ticari mülkler ve arsalarla birlikte 30’u buluyordu. Bugün baktığımızda ise konut satışlarında zorlanıyoruz. Konut satışları hemen hemen durma noktasında. Arsa satışlarında ise hareketlilik devam ediyor.

‘AYDA BİR KONUT SATIŞINA KADAR DÜŞTÜK’

*Bu durum mesleğinizi nasıl etkiliyor?

Konutlarda fiyatların artmasıyla ayda bazen bir satış veya 2 ayda bir satışa kadar geldik. Tabii ki bu durum şirketi de zorluyor. Daha önce 45 kişi ile çalışırken şu an sayımız 12’ye kadar düştü. Emlakçılık kolay bir meslek ve kolay para kazanılan bir meslek olarak görülüyor ama umduğunu bulamıyorlar. Herkes bu işi yapamıyor. Bizim mesleğimizi genelde memur, asker, polis emeklisi evde vakit geçirmektense gidip emlakçılık yapayım diyerek ikinci meslek olarak görüyorlar. Bundan dolayı da bir geçim kaynağı olarak görmediği için de mesleğe sahip çıkmıyorlar. Bu işi yapmanın tek yolu bu benim mesleğim diyeceksin yalnızca oradan geçinebileceksin ki para kazanabilesin, işlem yapabilesin. Danışmanlık yapan insanların eğitim durumları yetki belgesi olan artık bu işi yapıyor. Çantacı diye tabir ettiğimiz insanlar devre dışı kaldı. Emlakçılık yasal bir zemine oturmak üzere. Bundan dolayı işi bilen emlakçılar piyasada şu anda. Ondan dolayı etkilenmiyoruz.

‘DEVİR TERSİNE DÖNDÜ’

*Konut açığı hangi aşamada?

İnşaat maliyetlerinden dolayı üretim azaldı. Talebin de artmasıyla birlikte fiyatlar yükseldi. Önceden bankalar rahatlıkla kredi veriyordu. Bizler ev satalım diye insanlara yalvarıyorduk. Şimdi ise insanlar bizden bütçelerine uygun ev bulabilmek için yalvarıyorlar. Ama yok. Konut üretimi neredeyse yok. Eskiden yüzde 80 oranındaydı. Şimdi yüzde 10 seviyesine düştü. Marka firmaların yaptığı konutlara marka değerini de koyarak 2-3 milyona satması gereken bir mülkü 5-6 milyona satıyor. Marka değeri ile birlikte satıyor. Fiyatlar yüksek. Alım gücü düşük. Faiz oranları da yüksek. Artık kredi istenilen oranda da çıkmıyor. Bunların hepsi üst üste geldiği zaman konut satışlarında bugün aşırı derecede gerileme vardır. 11 ilde yaşanan deprem felaketi nedeniyle göçün yaşanmasıyla birlikte konut fiyatları ve aşırı derecede kira artışı yaşandı.

*TOKİ açığı kapatır mı?

Hızlı üretim yaptığı için faydası vardır. Bugün yıllık 250-300 bin konut yapması insanlara güven verdi. Ancak, Türkiye’deki TOKİ’nin konut açığını kapatma şansı yok.  Konutlarda fiyat artışı devam edecek gibi. Çünkü üretim azalıyor. Talep çoğalıyor. Bundan dolayı fiyatlar artıyor. Kira artışlarındaki yüzde 25 sınırlamasını aslında mülk sahibi avantajlı bulmadığı için bu yönetmeliğe uyan çok az sayıda ev sahibi vardır. Bir çoğu ya kiracısını çıkarma yoluna gidiyor, ya da yüzde 25’in dışında açıktan bir fark alarak artışla devam ettiriyor kiracısını.  Aslında kiracılarda ev bulamadığı için çaresizlikten artışı kabul etmek zorunda kalıyorlar. Deprem sonrası Ankara’ya 900 bin nüfus göç etti. 200 bin aile demekti. Yani 200 bin yeni konutun kiralanması demektir bu durum. İnanın 2-3 bin TL etmeyecek kenar mahallelerdeki oturulmayacak derecedeki evler 7-8 bin TL’ye kiraya veriliyor. Biraz düzgünse 12-15 bin TL arası. Ev fiyatlarında artış son üç yılda yüzde 300’ e vardı. 2 yıl önce 500 bin TL olan bir konutu bugün 2,5-3 milyona ancak alırsınız.

‘1+1 DAİRELERE RAĞBET VAR’

Konutlar en fazla kazanç getiren yatırıma mı dönüştü?

Yatırımcı anlamında düşünecek olursak pandeminin başlamasıyla birlikte en fazla kazanç getiren gayrimenkul oldu. Döviz, altın ve borsadan daha yüksek getirisi oldu. Gayrimenkul içerisinde konut oldu. Konut içerisinde de bir artı bir veya bir artı iki rezidans daireler oldu. Bir artı birler en fazla kira getirisi sağlayan daire oldu. Türkiye genelinde Diyarbakır’da da, Mersinde de, İstanbul’da da aynıdır. Neden bir artı bir dairenin çok fazla getirisi vardır; 18 yaş üstü gençler öğrenciler veya ailesinden ayrılanlar tercih ediyor. Veya yeni evliler veya boşananlar bir artı biri tercih ediyor. Bundan dolayı bir artı bir dairelerde aşırı derecede arttı. Kira getirisi üç artı bir dairenin kira getirisinden daha fazladır. Talepten kaynaklı bir durumdur. Yatırımcı içinde bir artı birde oturan en fazla bir iki yıl oturuyor. Ya evlenip gidiyor ya şehir değiştiriyor. Bir iki yılda kiracınız değişiyor. Yatırımcı bu nedenle memnun kalıyor. Bu nedenle yatırımcı şu anda bir artı bir dairelere yönelmiş durumda.